Opłaca się zamiana mieszkania?

Zamiana mieszkania jest dla wielu osób jedynym wygodnym sposobem, rozwiązaniem aktualnej sytuacji mieszkaniowej. Powodów może być wiele: Rosnące ceny nieruchomości mogą być problemem dla osób marzących o większym mieszkaniu, ale nie dysponującym w danej chwili stosownym budżetem. Problemy finansowe, a w następstwie zadłużenie, które ciężko na bieżąco regulować. W tym przypadku słusznym rozwiązaniem jest zamiana mieszkania na mniejsze. Uczestnicy dzięki zamianie mieszkań nie tylko rozwiązują swoje problemy, ale przede wszystkim czerpią wymierne korzyści podatkowe.

Czym właściwie jest zamiana mieszkania?

Zamiana mieszkania w ujęciu prawnym to transakcja wzajemna. Obie strony zobowiązują się do sporządzenia umowy, która musi mieć formę aktu notarialnego. Akt notarialny przenosi prawa własnościowe z jednego właściciela na drugiego i odwrotnie. Następuje zatem zamiana praw do lokali. Umowa zamiany lokali została skodyfikowana w KC art. 603.

Statystycznie rzadko udaje się doprowadzić do bezpośredniej wymiany mieszkań, gdzie każda ze stron jest w 100% zadowolona, ciężko jest znaleźć dwa mieszkania wycenione tak samo. Dlatego na końcu negocjacji jedna ze stron przeważnie dopłaca różnice w wartości.

Zamiana mieszkania a prawo.

Procedura zamiany mieszkań uzależniona jest od prawa, jakie ciąży na nieruchomościach. Bez wątpienia najprościej zamienić dwa lokale własnościowe, natomiast zamiana mieszkania na mniejsze lub większe w przypadku własnościowego oraz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo mieszkań komunalnych wymaga dopełnienia większej ilości formalności.

Mieszkania komunalne

W tym przypadku niezbędna będzie zgoda gminy, a właściwy ze względu na zamieszkanie Urząd Gminy, po pozytywnym rozpatrzeniu sprawy, sporządzi nowe umowy najmu dla obu zainteresowanych zamianą stron.

Mieszkanie spółdzielcze

Zamiana mieszkania na mniejsze w przypadku lokali spółdzielczych wygląda podobnie do zamiany mieszkań własnościowych. Ważne jest jednak, aby oprócz podpisania umowy zamiany złożyć wniosek do właściwej spółdzielni o przyjęcie w poczet członków.

Akt Notarialny

Decydując się na zamianę mieszkania objętego prawem własnościowym na inny lokal o podobnych prawach należy zawrzeć stosowną umowę w formie
aktu notarialnego. W umowie należy zamieścić wszelkie ustalenia wynikłe pomiędzy właścicielami:

wysokość dopłaty, która ma uiścić jedna ze stron.
szczegóły przekazania lokalu, data i sposób podziału kosztów notarialnych.

Wymagane dokumenty:

dowody osobiste

odpis z ksiąg wieczystych i KRS w przypadku osób prawnych
dokumenty poświadczające podstawy nabycia lokali
zaświadczenia:
- o zameldowanych
- o braku zaległości w opłatach czynszowych i eksploatacyjnych
- z urzędu gminy o braku zaległości w podatku
- właściciela gruntu o braku zaległości w opłatach za użytkowanie wieczyste gruntu.
w przypadku małżonków konieczne jest ustalenie, czy nie istnieje pomiędzy nimi umowa majątkowa małżeńska lub orzeczenie o separacji.

Co z Podatkiem?

Przed przystąpieniem do zamiany mieszkania należy oszacować wartość lokalu, która powinna być podana przez rzeczoznawcę majątkowego. Podatek od czynności prawnych obliczany jest dla każdej z nieruchomości, a nowy właściciel zapłaci jedynie nadwyżkę pomiędzy wartością swojego starego i nowego lokalu.

Jest to zdecydowanie korzystna procedura, ponieważ podatek jest dużo niższy niż podatek płacony od kupna-sprzedaży nieruchomości. Płaci się po prostu mniejsze podatki, w porównaniu do zwykłego kupna/sprzedaży. Jeśli kupujemy mieszkanie, płacimy 2% podatek od czynności cywilnoprawnej. Podatek jest naliczany od kwoty transakcji.

W przypadku zamiany mieszkaniami podatek jest naliczany tylko od różnicy w wartości obu nieruchomości. Tu mamy korzyść, ponieważ podatek płacony jest solidarnie przez obie strony transakcji.

Taksa Notarialna:

W klasycznej transakcji kupna-sprzedaży przyjęte jest, że taksę notarialną opłaca kupujący. Jeśli więc każda ze stron zamiany sprzedawałaby swoje mieszkanie, by kupić nowe, musiałaby opłacić notariusza. Podczas transakcji zamiany taksa notarialna naliczana jest tylko od wartości droższego mieszkania. Dwie strony de facto „kupują” to koszt dzieli się na dwa. Strony mogą się między sobą dogadać lub opłacić ją po połowie.

Podatek Dochodowy:

Tu sytuacja wygląda analogicznie do zwykłego kupna/sprzedaży – tzn. podatek trzeba zapłacić – o ile zamienimy się mieszkaniem, gdy nie minęło jeszcze pięć lat od jego nabycia. Podstawą opodatkowania jest nasza nieruchomość. Wartość drugiego mieszkania nie.

Jeśli planujemy sprzedać mieszkanie, drożej niż je kupiliśmy przed upływem 5 lat od jego nabycia. Musimy liczyć się z podatkiem dochodowym w wysokości 19% od uzyskanego dochodu. Są oczywiście pewne wyjątki, które mogą nas przed tym uchronić. W tej kwestii najlepiej skonsultować się z doradcą podatkowym.

Zamiana Mieszkania z Kredytem

Sporą grupą osób, decydujących się na zamianę, są osoby posiadające mieszkania obciążone kredytem hipotecznym. Często są to tzw. Frankowicze lub osoby, które zaciągały kredyty w czasach bańki cenowej. Na chwilę obecną wartość tych nieruchomości (w większości przypadków) jest dużo mniej warta niż wysokość hipoteki do spłacenia.

Transakcja sprzedaży mieszkania z hipoteką jest równoznaczna z obowiązkiem jednorazowej spłaty pozostałości zadłużenia. Istnieje możliwość przeniesienia kredytu na inną większą nieruchomości (co ma miejsce przy zamianie lokali). Jest to proces trudny, należy go przeprowadzać ze stałym kontakcie z bankiem. Najważniejszą kwestią jest tu wartość nieruchomości, na którą chcemy przenieść hipotekę. Musi ona stanowić zabezpieczenie dla kredytu. Minusem tej formy transakcji, może być zmiana warunków umowy (np. większa marża).

Zobacz też: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Podsumowanie
Zamiana mieszkania może być dla wielu ludzi jedyną komfortową formą transakcji; dzięki której rozwiążą swoje problemy mieszkaniowe.

Podczas zamiany mieszkania należy zaznajomić się z obowiązującym prawem oraz warunkami umowy, aby transakcja była korzystna dla obu stron.

Warto zatem powierzyć zamianę nieruchomości specjalistom, z którzy skrupulatnie zajmą się formalną stroną całej procedury.

Polityka prywatności